“We gaan uit elkaar, maar wat doen we met het huis?”. Deze vraag is meestal, op de zorgverdeling van de kinderen na, de belangrijkste vraag voor scheidende stellen.
Mijn ervaring is dat de meeste ex-partners, zodra ze in mijn mediationpraktijk komen, wel weten wat ze willen met de woning. Maar willen en kunnen lopen helaas niet altijd synchroon.
Zo komt het nogal eens voor dat partijen het erover eens zijn dat degene die in de woning wil blijven wonen, niet de financiële middelen heeft om de hypotheek over te nemen en de ander uit te kunnen kopen. Wat dan?
Voordat ik die vraag beantwoord, is het goed om eerst kort uit te leggen hoe het uitkopen van de ene partner door de ander überhaupt in zijn werk gaat. Ik doe dat aan de hand van een voorbeeld.
Stel: Eén van de partners wil het huis overnemen. Het huis is € 350.000 waard en er zit nog een hypotheek van € 250.000 op.De overwaarde van het huis is dan: € 350.000 – € 250.000 = € 100.000. De betreffende partner dient dan 50% van € 100.000, ofwel € 50.000, aan zijn of haar ex te betalen. Dat heet de overbedelingsvergoeding. Diegene zal dus een hypotheek op zich moeten kunnen nemen van € 250.000 + € 50.000 = € 300.000.
Mocht deze hogere hypotheek niet haalbaar zijn, dan kan natuurlijk alsnog de andere partner de woning overnemen, of het huis moet worden verkocht.
Maar er is ook nog een andere oplossing die soms goede uitkomst kan bieden. En dat is dat de ex-partners met elkaar afspreken dat de woning van hen samen blijft gedurende een bepaalde maximale periode. Tijdens deze periode kan degene die de woning graag wil overnemen werken aan het vinden van een vaste baan of uitbreiding van het aantal arbeidsuren, waardoor op een later moment alsnog de benodigde hypotheek kan worden verkregen om het huis over te kunnen nemen.
Let wel dat indien één van de twee de woning verlaat, nog gedurende maximaal 2 jaar na dit vertrek, aanspraak bestaat op volledige hypotheekrenteaftrek. Na twee jaar verliest degene die de woning heeft verlaten zijn recht op hypotheekrenteaftrek, en is er dus nog maar voor 50% fiscale aftrek. Dat kan een aanzienlijk verschil uitmaken in de netto hypotheeklast. Om die reden is meestal verstandig om de maximale periode van onverdeeldheid te stellen op 2 jaar. Maar je bent vrij om met elkaar een kortere of ook langere periode af te spreken. Laat je met name in dat laatste geval (langere periode dan 2 jaar) goed adviseren.
Indien je een maximale periode van 2 jaar afspreekt, adviseer ik ook altijd om een soort van uiterlijke datum af te spreken waarop je met elkaar definitief afspreekt of overname van de woning door degene die er woont financieel wel of niet haalbaar is. Je kunt dit 3 of 6 maanden voor het aflopen van de 2-jaarstermijn doen. Het kost namelijk altijd nog weer wat tijd om de financiering en overname van de woning dan helemaal rond te krijgen.
Verder is het uiteraard belangrijk om goede afspraken te maken over de verdeling van de hypotheeklast tijdens de periode dat het huis nog gezamenlijk eigendom is. Behalve de hypotheeklasten moet je ook denken aan de WOZ-belasting, de opstalverzekering en eventuele onderhoudskosten. Spreek goed met elkaar af hoe je ook deze lasten met elkaar verdeeld. In beginsel ben je allebei voor 50% eigenaar en dus ook gehouden de eigenaarslasten voor 50% te blijven betalen. Maar je bent vrij om hierover andere afspraken te maken. Dus een andere verdeelsleutel, 60-40 of 70-30 of eventueel 100-0 is ook mogelijk.
Bedenk wel dat de hypotheekverstrekker geen boodschap heeft aan de afspraken die jullie onderling maken. Indien de maandelijkse hypotheeklast niet (op tijd) wordt voldaan, kan de bank ieder van jullie voor het volledige bedrag aanspreken. Je blijft, zoals dat juridisch heet, allebei hoofdelijk aansprakelijk voor de hele hypotheek.
De gebruikerslasten (gas, water, elektra, internet, tv) zijn in beginsel helemaal voor rekening van degene die in het huis woont. Indien de ander daarin een bijdrage levert, is dat in de vorm van partneralimentatie.
Denk goed na over hoe om te gaan met de verdeling van de woning indien na 2 jaar de ene partner alsnog de woning kan overnemen. Van welke waarde ga je dan uit? Gelet op de huidige onzekere economische tijden is het verloop van de huizenmarkt lastig te voorspellen.
Je kunt nu al een afspraak maken over de waarde van de woning en dus de hoogte van de overbedelingsvergoeding, maar het risico bestaat dat het huis over twee jaar minder waard is. Dan kan het zomaar zijn dat degene die het huis wil overnemen deze hogere overbedelingsvergoeding niet kan (mee)financieren. Of, en die situatie is ook niet ondenkbeeldig, het huis staat na verloop van de termijn ’onder water’. De andere mogelijkheid is dat je pas op het moment dat de ander de woning daadwerkelijk gaat overnemen een afspraak maakt over de waarde door op dat moment een taxatie te laten doen. Laat deze scenario’s de revue passeren en maak daarover afspraken. De mediator kan jullie daarover informeren.
Naast de voordelen van het onverdeeld laten van de woning, zijn daar ook nadelen aan verbonden: degene die de woning verlaat, loopt aan tegen een dubbele woonlast én hij kan (nog) niet beschikken over zijn aandeel in de overwaarde van de woning. Die dubbele woonlast moet wel financieel haalbaar zijn. Bovendien is de ander beperkt in zijn mogelijkheden om een andere woning te kopen, omdat hij of zij nog niet kan beschikken over het deel van de overwaarde dat nog in de oude woning zit. Dit maakt dat deze optie lang niet voor elk stel dat gaat scheiden een reële optie is.
Zodra de woning aan één van de twee kan worden toebedeeld, is het volgende van belang:
– Maak een goede afspraak over de waarde van de woning als je dat niet al had gedaan: laat een taxatie verrichten door één of eventueel twee onafhankelijk makelaars;
– De woning dient formeel op naam van de ene partij te worden gesteld: dat moet via een notariële akte. Je zult dus nog samen de gang naar de notaris moeten maken. Informeer van tevoren naar de kosten. Dat loopt per notariskantoor erg uiteen.
Tot slot nog een aantal tips voor de situatie dat de woning toch moeten worden verkocht:
– Zorg dat je het eens bent over welke makelaar jullie inschakelen.
– Maak afspraken met elkaar (in overleg met de makelaar) over de vraagprijs, de bodemprijs en – zeker niet vergeten – de levertermijn: je zult zelf ook een andere woning moeten vinden. Geef jezelf daarin voldoende ruimte.
– Maak goede afspraken over wie in de woning kan blijven wonen totdat het huis is verkocht.
– Degene die vertrekt mag de ander vragen om een gebruikersvergoeding.
– Maak afspraken over de onderlinge verdeling van de eigenaarslasten zolang de woning nog niet is verkocht.
De verdeling van de echtelijke woning is een heel belangrijk onderdeel van de te maken scheidingsafspraken. Laat je hierover goed adviseren door de mediator. Zeker indien je de optie van het onverdeeld laten van de woning overweegt. Maar raadpleeg ook een onafhankelijk financieel adviseur of hypotheekadviseur.
